Descripción de los hechos
La consultante y su cónyuge adquirieron en 1980 un inmueble mediante contrato privado de compraventa. En ese acto se hizo entrega de las llaves y se ocupó la vivienda. En 1988, se formalizó una escritura pública de capitulaciones matrimoniales, cambiando el régimen económico del matrimonio a separación de bienes, y adjudicándose la vivienda a la consultante.
Con el paso del tiempo, fallecieron tanto el vendedor del contrato como el cónyuge de la consultante. Los herederos del vendedor han accedido ahora a elevar a público dicho contrato privado, lo que se prevé realizar a finales de 2024 o principios de 2025.
Durante todo este periodo, la consultante ha sido quien ha ocupado y gestionado el inmueble, pagando tributos como el IBI, la tasa de basuras y los gastos de comunidad, constando además en el Catastro como propietaria.
La cuestión planteada se refiere a determinar, a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), cuál debe considerarse como la fecha de adquisición del inmueble: la del contrato privado de 1980 o la de la futura escritura pública.
Análisis de la cuestión
La Dirección General de Tributos establece tres escenarios posibles:
Si puede probarse tanto la existencia del contrato privado en su fecha como la entrega del inmueble al comprador, esa será la fecha de transmisión a efectos del IIVTNU (por ejemplo, mediante entrega de llaves, ocupación continuada, pago de tributos, constancia en el Catastro)
Si no puede acreditarse la fecha exacta del contrato, se atenderá a la más temprana entre las siguientes:
i) Fecha del fallecimiento de alguno de los firmantes,
ii) Fecha de protocolización ante notario (como en las capitulaciones matrimoniales),
iii) Fecha de presentación del contrato privado ante un funcionario público o registro, iv) Si no puede probarse ninguna de las anteriores, se tomará como fecha de adquisición la de la escritura de elevación a público.
Conclusión
Por tanto, es crucial reunir y presentar pruebas documentales que acrediten tanto la fecha del contrato como la entrega de la posesión para evitar un devengo del impuesto actualizado a la fecha de escritura futura.
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