Descripción de los hechos
Una cooperativa de viviendas suscribe una opción de compra sobre un establecimiento hotelero en construcción, propiedad de una entidad mercantil. La transmisión no incluirá licencias, autorizaciones, ni medios materiales o humanos, es decir, no se transmite la organización necesaria para la explotación del negocio. Además, el inmueble está gravado con varias hipotecas.
En caso de ejercitarse la opción de compra, se contempla que el comprador retendrá parte del precio para proceder a la cancelación de dichas hipotecas. Se plantea a la Dirección General de Tributos si en esta operación procede aplicar la inversión del sujeto pasivo del IVA conforme al artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley 37/1992 del IVA.
Análisis de la cuestión
Operación sujeta. La operación está sujeta al IVA por tratarse de una entrega de bienes realizada entre empresarios. No procede la no sujeción del artículo 7.1º de la LIVA, ya que no se transmite una unidad económica autónoma, al faltar los elementos esenciales para la explotación del hotel (licencias, medios materiales y humanos).
No aplicación de la exención del artículo 20.Uno.22º LIVA. La transmisión se refiere a un inmueble en construcción, por tanto, se trata de primera entrega. No cabe aplicar la exención prevista para segundas o ulteriores entregas de edificaciones, y la operación debe tributar por IVA.
Inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno. 2º.e), tercer guion LIVA). La norma permite que el comprador (adquirente) del inmueble sea quien declare e ingrese el IVA, en lugar del transmitente, cuando se den los siguientes requisitos:
- Ambas partes sean empresarios o profesionales
- Se trate de una entrega de bienes inmuebles afectos a una garantía real
- El comprador retiene parte del precio para cancelar la deuda garantizada (en este caso, hipoteca).
La DGT considera que, cuando se transmite un inmueble con una hipoteca vigente y el comprador retiene parte del precio para cancelar dicha carga, se está ante un supuesto de ejecución de garantía, y por tanto, se aplica la inversión del sujeto pasivo. Importante matiz: si la cancelación hipotecaria se realiza antes o en el mismo acto de la escritura, y por tanto el inmueble se transmite libre de cargas, no procede la inversión del sujeto pasivo.
Conclusiones
La operación descrita está sujeta y no exenta de IVA al no tratarse de una segunda entrega ni de una unidad económica autónoma. En cuanto a la inversión del sujeto pasivo:
- Sí se aplica si el inmueble se transmite con la hipoteca vigente y el comprador retiene parte del precio para su cancelación posterior.
- No se aplica si la hipoteca se cancela antes o en el momento del otorgamiento de la escritura, y el inmueble se transmite libre de cargas.
Por tanto, para que opere la inversión del sujeto pasivo en esta transmisión, debe constar documentalmente que el comprador asume o cancela la deuda hipotecaria con parte del precio retenido y que la transmisión se realiza con la hipoteca aún vigente.
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