En Aragón, el punto de partida es estrictamente civil. El Código del Derecho Foral de Aragón admite los pactos sobre la propia sucesión si se otorgan en escritura pública (art. 377), permite diversas modalidades de disposición mortis causa y de renuncia sucesoria (art. 380) y reconoce un contenido muy amplio a las estipulaciones paccionadas (art. 381). Dentro de esa tipología, la institución en pacto sucesorio puede ser de presente, con transmisión actual de los bienes al instituido, o para después de los días, sin transmisión actual (art. 386).

La trascendencia tributaria se concentra en la institución de presente, porque el desplazamiento patrimonial se adelanta en el tiempo, pero la causa del negocio continúa siendo sucesoria. Además, en la institución de presente el instituido adquiere los derechos del instituyente en los términos del art. 389 y, salvo pacto en contrario, asume el poder de disposición inter vivos sobre los bienes transmitidos conforme al art. 390.

2. Tratamiento en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

La calificación natural del pacto sucesorio de presente no es la de donación ordinaria, sino la de adquisición por título sucesorio. Así resulta del art. 3.1.a) de la Ley 29/1987, que somete a gravamen la adquisición por herencia, legado o cualquier otro título sucesorio, y se refuerza en el art. 11.b) del Reglamento del impuesto, que incluye expresamente los contratos o pactos sucesorios entre los títulos sucesorios.

El devengo, sin embargo, no se difiere al fallecimiento si la adquisición se produce en vida del causante: el art. 24.1 de la Ley 29/1987 dispone que, en los contratos y pactos sucesorios, el impuesto se devenga el día en que se cause o celebre el acuerdo.

En Aragón, además, el art. 133-4.3 del Decreto Legislativo 1/2005 añade hoy un efecto práctico muy relevante: a los pactos sucesorios de presente les resultan aplicables los beneficios fiscales autonómicos previstos en la sección de donaciones, lo que aproxima el tratamiento de la operación a la realidad económica de la transmisión actual sin privarla de su naturaleza sucesoria.

3. Incidencia en el IRPF del instituyente y del instituido

En el IRPF, la clave está en la relación entre los arts. 33 y 36 de la Ley 35/2006.

Con carácter general, el art. 33.1 define la ganancia patrimonial como la variación de valor puesta de manifiesto con ocasión de una alteración patrimonial; no obstante, el art. 33.3.b) establece que no existe ganancia o pérdida patrimonial en las transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente.

La STS de 9 de febrero de 2016, ECLI:ES:TS:2016:407, declaró que los pactos sucesorios forales no pueden fragmentarse en un negocio inter vivos y otro mortis causa, porque constituyen un solo negocio con una única voluntad y finalidad común, y que la transmisión patrimonial, aunque se anticipe, sigue haciéndose por causa de muerte. Esa doctrina es particularmente útil para Aragón, porque la institución de presente del art. 386 CDFA responde a la misma lógica: transmisión actual, pero título sucesorio. En consecuencia, para el instituyente la entrega de bienes en virtud del pacto no genera, en principio, ganancia patrimonial gravable en su IRPF si el negocio conserva auténtica naturaleza sucesoria.

4. Regla antiabuso y transmisión posterior del bien recibido

La neutralidad del transmitente no impide que el legislador haya corregido los supuestos de venta inmediata por el adquirente. El actual párrafo segundo del art. 36 de la Ley 35/2006, introducido por la Ley 11/2021, dispone que, en las adquisiciones lucrativas por causa de muerte derivadas de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente, el beneficiario que transmita el bien antes de cinco años desde la celebración del pacto, o antes del fallecimiento del causante si este fuera anterior, se subroga en la posición del causante respecto del valor y fecha de adquisición cuando ese valor sea inferior al resultante de las reglas generales.

La STC 62/2023 declaró la constitucionalidad de esa regla y descartó la comparación con la sucesión mortis causa típica, precisamente porque el pacto sucesorio con efectos de presente despliega efectos patrimoniales actuales. Desde la práctica profesional, la consecuencia es clara: la planificación no puede cerrarse con el análisis del ISD; debe verificarse también si el instituido prevé una transmisión temprana del bien, porque ahí puede concentrarse la verdadera carga fiscal.

5. Criterio de interpretación y efectos prácticos

La jurisprudencia citada se apoya en el art. 12.2 de la Ley General Tributaria: cuando la norma tributaria no define un concepto, este debe entenderse conforme a su sentido jurídico, técnico o usual. Aplicado a los pactos sucesorios, ello obliga a partir de la calificación civil aragonesa y no de una mera apariencia económica de donación.

El resultado práctico es un sistema de doble lectura: en el ISD, el pacto de presente es título sucesorio con devengo anticipado; en el IRPF del instituyente, opera la regla del art. 33.3.b); y en el IRPF del instituido, la venta anticipada queda sujeta a la subrogación del art. 36.

La utilización de la figura exige, por tanto, consistencia civil real, adecuada documentación notarial y revisión del horizonte temporal de conservación de los bienes. Cuando la operación se articula solo para actualizar valores y vender de inmediato, el problema tributario deja de estar en el pacto y pasa a situarse en la transmisión posterior del adquirente.

Aviso legal: La presente nota se ha elaborado a efectos informativos, sin mayor pretensión que la divulgación. La información y comentarios contenidos en la misma no constituyen asesoramiento jurídico alguno.

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En Aragón, la cuestión práctica no consiste solo en saber si la transmisión tributa por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sino en determinar cómo incide después en el IRPF del instituyente y del instituido, y qué ventajas autonómicas pueden resultar aplicables cuando el pacto es de presente.

1. Marco civil y relevancia fiscal

El punto de partida está en el Código del Derecho Foral de Aragón. Los artículos 377 a 384 regulan la sucesión paccionada como categoría propia.

A su vez, el artículo 386 diferencia entre institución de presente, con transmisión actual de bienes, e institución para después de los días, sin transmisión inmediata. En la institución de presente, el artículo 389 atribuye al instituido la adquisición de los derechos transmitidos y el artículo 390 le reconoce, salvo pacto en contrario, el poder de disposición sobre los bienes recibidos. Esta estructura civil explica por qué la operación no puede reconfigurarse sin más como donación ordinaria.

2. Tributación en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones

El artículo 24.1 LISD establece una regla específica de devengo: cuando la adquisición se produce en vida del causante como consecuencia de contratos o pactos sucesorios, el impuesto se devenga el día en que se cause o celebre el acuerdo. En términos prácticos, esto significa que el pacto de presente se liquida como adquisición sucesoria, pero con devengo anticipado.

El artículo 133-4.3 del Texto Refundido de tributos cedidos extiende a los pactos sucesorios de presente los beneficios fiscales previstos en la sección de donaciones.

3. IRPF del instituyente: no sujeción de la ganancia patrimonial

La principal ventaja práctica se sitúa en el IRPF del transmitente. El artículo 33.3.b) de la Ley 35/2006 dispone que no existe ganancia o pérdida patrimonial en las transmisiones lucrativas por causa de muerte del contribuyente.

La discusión histórica consistía en determinar si un pacto sucesorio con efectos de presente quedaba comprendido o no en esa previsión. La STS 407/2016, de 9 de febrero, resolvió la cuestión al afirmar que el pacto sucesorio constituye una transmisión lucrativa por causa de muerte a estos efectos, de modo que el instituyente no integra en su IRPF la plusvalía latente existente en el bien transmitido.

4. IRPF del instituido: la regla antiabuso del artículo 36 LIRPF

La neutralidad del instituyente no implica libertad plena para el adquirente. Tras la reforma operada por la Ley 11/2021, el segundo párrafo del artículo 36 LIRPF establece que, en las adquisiciones lucrativas por causa de muerte derivadas de contratos o pactos sucesorios con efectos de presente:

• El beneficiario que transmita el bien antes del transcurso de cinco años desde la celebración del pacto o antes del fallecimiento del causante, si este fuese anterior, se subroga en la posición de este respecto del valor y fecha de adquisición cuando dicho valor sea inferior al que resultaría de las normas del ISD. La STC 62/2023 declaró conforme a la Constitución esta regla específica.
• Si el beneficiario transmite después del transcurso de cinco años desde la celebración del pacto su valor de adquisición será el del pacto de presente

La consecuencia práctica es clara: el pacto sucesorio puede perder parte de su atractivo si el plan real es vender de forma inmediata.

5. Claves prácticas en Aragón

Desde la perspectiva autonómica, el artículo 133-4.3 del Texto Refundido de las disposiciones dictadas por la Comunidad Autónoma de Aragón en materia de tributos cedidos dispone que a los pactos sucesorios de presente les resultan aplicables los beneficios fiscales recogidos en la sección de donaciones del propio texto refundido. Esto refuerza la utilidad de la figura en operaciones de planificación patrimonial y de empresa familiar, pero no elimina la necesidad de revisar caso por caso los requisitos materiales del beneficio aplicable. En la práctica profesional conviene comprobar, al menos, cuatro extremos: la correcta configuración civil del pacto en escritura pública, la valoración de los bienes, el concreto beneficio autonómico utilizable y la previsión de permanencia del bien en el patrimonio del instituido.

Conclusión

El pacto de presente tributa en el ISD como título sucesorio aunque aplicando los beneficios fiscales de las donaciones, no genera ganancia patrimonial en el IRPF del instituyente y, sin embargo, queda sujeto a una regla específica en el IRPF del instituido si este transmite el bien prematuramente.

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Una mercantil opera una plataforma digital tipo Marketplace que conecta empresas clientes con profesionales independientes para proyectos concretos. Los clientes contactan con la plataforma, reciben tres perfiles, eligen profesional y pactan con la plataforma condiciones; luego se firma un acuerdo tripartito. El profesional no puede modificar condiciones ya pactadas y la plataforma se reserva sustituir al profesional. Se consulta si el servicio prestado por la plataforma constituye mediación en nombre propio.

Análisis de la cuestión

La calificación de la intermediación como actuación en nombre propio o ajeno depende de lo pactado y de indicios como la asunción de responsabilidad frente al cliente, el control de la comunicación y la fijación de condiciones. En el caso, la consulta enfatiza que la plataforma asume responsabilidad en la prestación y mantiene la comunicación con el cliente y fija las condiciones, por lo que actúa en nombre propio.

Conclusión

El servicio de la plataforma se califica como mediación en nombre propio, sujeto y no exento, tributando al tipo general del 21%.

Recomendación

alinear contratos, flujos de facturación y condiciones generales con esa calificación (quién asume responsabilidad, quién fija precio y condiciones, y cómo se documenta la prestación) para evitar incoherencias que puedan reabrir la discusión sobre si la plataforma actúa en nombre ajeno.

Para acceder a la Consulta de la Dirección General de Tributos PINCHE AQUÍ

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Una cooperativa de viviendas suscribe una opción de compra sobre un establecimiento hotelero en construcción, propiedad de una entidad mercantil. La transmisión no incluirá licencias, autorizaciones, ni medios materiales o humanos, es decir, no se transmite la organización necesaria para la explotación del negocio. Además, el inmueble está gravado con varias hipotecas.

En caso de ejercitarse la opción de compra, se contempla que el comprador retendrá parte del precio para proceder a la cancelación de dichas hipotecas. Se plantea a la Dirección General de Tributos si en esta operación procede aplicar la inversión del sujeto pasivo del IVA conforme al artículo 84.Uno.2º.e) de la Ley 37/1992 del IVA.

Análisis de la cuestión

Operación sujeta. La operación está sujeta al IVA por tratarse de una entrega de bienes realizada entre empresarios. No procede la no sujeción del artículo 7.1º de la LIVA, ya que no se transmite una unidad económica autónoma, al faltar los elementos esenciales para la explotación del hotel (licencias, medios materiales y humanos).

No aplicación de la exención del artículo 20.Uno.22º LIVA. La transmisión se refiere a un inmueble en construcción, por tanto, se trata de primera entrega. No cabe aplicar la exención prevista para segundas o ulteriores entregas de edificaciones, y la operación debe tributar por IVA.

Inversión del sujeto pasivo (art. 84.Uno. 2º.e), tercer guion LIVA). La norma permite que el comprador (adquirente) del inmueble sea quien declare e ingrese el IVA, en lugar del transmitente, cuando se den los siguientes requisitos:

• Ambas partes sean empresarios o profesionales
• Se trate de una entrega de bienes inmuebles afectos a una garantía real
• El comprador retiene parte del precio para cancelar la deuda garantizada (en este caso, hipoteca).

La DGT considera que, cuando se transmite un inmueble con una hipoteca vigente y el comprador retiene parte del precio para cancelar dicha carga, se está ante un supuesto de ejecución de garantía, y por tanto, se aplica la inversión del sujeto pasivo. Importante matiz: si la cancelación hipotecaria se realiza antes o en el mismo acto de la escritura, y por tanto el inmueble se transmite libre de cargas, no procede la inversión del sujeto pasivo.

Conclusiones

La operación descrita está sujeta y no exenta de IVA al no tratarse de una segunda entrega ni de una unidad económica autónoma. En cuanto a la inversión del sujeto pasivo:

• Sí se aplica si el inmueble se transmite con la hipoteca vigente y el comprador retiene parte del precio para su cancelación posterior.
• No se aplica si la hipoteca se cancela antes o en el momento del otorgamiento de la escritura, y el inmueble se transmite libre de cargas.

Por tanto, para que opere la inversión del sujeto pasivo en esta transmisión, debe constar documentalmente que el comprador asume o cancela la deuda hipotecaria con parte del precio retenido y que la transmisión se realiza con la hipoteca aún vigente.

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La consultante y su cónyuge adquirieron en 1980 un inmueble mediante contrato privado de compraventa. En ese acto se hizo entrega de las llaves y se ocupó la vivienda. En 1988, se formalizó una escritura pública de capitulaciones matrimoniales, cambiando el régimen económico del matrimonio a separación de bienes, y adjudicándose la vivienda a la consultante.

Con el paso del tiempo, fallecieron tanto el vendedor del contrato como el cónyuge de la consultante. Los herederos del vendedor han accedido ahora a elevar a público dicho contrato privado, lo que se prevé realizar a finales de 2024 o principios de 2025.

Durante todo este periodo, la consultante ha sido quien ha ocupado y gestionado el inmueble, pagando tributos como el IBI, la tasa de basuras y los gastos de comunidad, constando además en el Catastro como propietaria.

La cuestión planteada se refiere a determinar, a efectos del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), cuál debe considerarse como la fecha de adquisición del inmueble: la del contrato privado de 1980 o la de la futura escritura pública.

Análisis de la cuestión

La Dirección General de Tributos establece tres escenarios posibles:

Si puede probarse tanto la existencia del contrato privado en su fecha como la entrega del inmueble al comprador, esa será la fecha de transmisión a efectos del IIVTNU (por ejemplo, mediante entrega de llaves, ocupación continuada, pago de tributos, constancia en el Catastro)

Si no puede acreditarse la fecha exacta del contrato, se atenderá a la más temprana entre las siguientes:

i) Fecha del fallecimiento de alguno de los firmantes,

ii) Fecha de protocolización ante notario (como en las capitulaciones matrimoniales),

iii) Fecha de presentación del contrato privado ante un funcionario público o registro, iv) Si no puede probarse ninguna de las anteriores, se tomará como fecha de adquisición la de la escritura de elevación a público.

Conclusión

Por tanto, es crucial reunir y presentar pruebas documentales que acrediten tanto la fecha del contrato como la entrega de la posesión para evitar un devengo del impuesto actualizado a la fecha de escritura futura.

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La sociedad consultante desea transmitir unos terrenos calificados como suelo urbano no consolidado, pertenecientes a una unidad de ejecución pendiente de desarrollo. No existe proyecto de reparcelación ni se han iniciado obras de urbanización.

Análisis de la cuestión

La Dirección General de Tributos analiza la tributación en el IVA de la transmisión de los terrenos y establece tres posibles escenarios:

Antes del inicio del proceso urbanizador. Si el terreno no ha comenzado su urbanización, se considera sujeto pero exento de IVA. El proceso urbanizador se considera iniciado solo cuando comienzan actuaciones materiales de transformación (acceso rodado, suministro de agua y electricidad, etc.), no cuando hay solo estudios o trámites administrativos.

Durante el proceso urbanizador o con terrenos urbanizados. Si la transmisión incluye costes de urbanización o se ha iniciado la transformación física del terreno, el terreno se considera en curso de urbanización. En este caso, la entrega está sujeta y no exenta de IVA si la realiza un empresario o profesional.

Cuando los terrenos son edificables (solares u otros terrenos con licencia administrativa para edificar). En este caso, la exención no es aplicable y la entrega está sujeta y no exenta de IVA.

Conclusión

Dado que en este caso no se han iniciado las actuaciones de urbanización, la transmisión de los terrenos está sujeta pero exenta del IVA (art. 20.Uno.20º Ley 37/1992, de 28 de diciembre).

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En 2026 Zaragoza aprueba un texto completo nuevo de la Ordenanza (con derogación del anterior desde su entrada en vigor). El cambio más relevante para el contribuyente está en las bonificaciones por transmisiones “mortis causa” (herencias y figuras asimiladas).

1)     Cuadro comparativo rápido: 2025 vs 2026 (Zaragoza)

2)     Qué se mantiene en 2026 (respecto a 2025)

Sin cambios relevantes en estos puntos:

• Tipo único del 28%.
• Bonificación del 95% para la vivienda habitual del causante y para terrenos afectos a empresa individual del causante (cumpliendo requisitos).
• La bonificación es rogada: hay que solicitarla al presentar la autoliquidación y aportar la documentación exigible.
• Se conserva el umbral del valor catastral del suelo de 200.000 € para aplicar la bonificación del inmueble adicional.

3)     El cambio importante: heredar un “inmueble adicional” sale mucho mejor en 2026

Si además de la vivienda habitual del causante se adquiere un inmueble adicional, en 2026 se amplía claramente la bonificación:

En 2025:

• Trasteros y garajes: 65%.
• Otros inmuebles: 50%.
• En 2026:
• Viviendas: 95%.
• Trasteros: 95%.
• Garajes: 95%.
• Otros inmuebles: 65%.

Impacto práctico: la transmisión hereditaria de una segunda vivienda (siempre que cumpla el umbral de suelo y requisitos) puede pasar de una bonificación típica del 50% a una del 95%.

4)     Novedad 2026: pactos sucesorios de presente (Aragón) expresamente incluidos

El texto 2026 incorpora de forma explícita que, a efectos de estas bonificaciones, se consideran también “mortis causa” las adquisiciones procedentes de pactos sucesorios de presente. Esto aporta seguridad jurídica en Aragón al integrar el encaje de estas figuras dentro del régimen bonificado local.

5)     Recordatorio técnico: el cálculo del impuesto y los coeficientes

La ordenanza municipal aplica el impuesto dentro del marco estatal del TRLRHL (IIVTNU) y su sistema de determinación de base tras la reforma. En Zaragoza, el texto 2026 indica que los coeficientes a aplicar serán los máximos que se actualicen anualmente por norma con rango legal y que se publicarán en el portal normativo municipal.

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La actividad principal de la entidad es el arrendamiento de inmuebles, disponiendo de 9 viviendas destinadas al alquiler (alquiladas o en oferta). El importe neto de la cifra de negocios anual ronda los 70.000 euros. La entidad ha subcontratado a una empresa española especializada para que se encargue de:

1. Elaboración de documentación contable y fiscal.
2. Gestión integral del arrendamiento (búsqueda de inquilinos, contratos, cobros y pagos)
3. Mantenimiento de los inmuebles y atención a siniestros
4. El responsable de dicha empresa ha recibido poderes amplios de administración por parte de la consultante y cuenta con medios materiales y humanos propios.

Desarrollo de la cuestión planteada

El artículo 5 del Impuesto sobre Sociedades no admite, como regla general, que la actividad económica se acredite únicamente con contrataciones externas o subcontrataciones, salvo que por la magnitud de la actividad sea justificable.

La DGT reconoce que existen situaciones donde, por la dimensión del patrimonio inmobiliario, la gestión puede justificarse mediante subcontratación con terceros especializados, en cuyo caso podría aceptarse que existe actividad económica a pesar de no contar con personal contratado directamente. No obstante, en este caso concreto, la entidad posee 9 inmuebles destinados a vivienda, el volumen de ingresos es relativamente bajo (unos 70.000 euros anuales), no se justifica que la actividad requiera un nivel de complejidad suficiente como para sustituir la exigencia de un empleado en plantilla.

Conclusión de la cuestión planteada

En el caso analizado, la entidad no realiza una actividad económica a efectos del Impuesto sobre Sociedades, ya que no cuenta con una persona contratada laboralmente a jornada completa, tal como exige el artículo 5.1 de la LIS para el arrendamiento de inmuebles. La subcontratación con una empresa externa, aunque especializada, no se considera suficiente en este caso, dado el número de inmuebles y el bajo volumen de ingresos, que no justifican un nivel de complejidad que permita exceptuar el requisito legal.

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El consultante firmó unos contratos de compraventa de participaciones sociales actuando como parte vendedora. Estos contratos incluían una cláusula de no competencia y no captación, cuya vulneración conllevaba el pago de una indemnización por daños y perjuicios. Posteriormente, fue demandado por incumplir dicha cláusula, lo que derivó en un procedimiento arbitral. Dicho procedimiento concluyó mediante un acuerdo transaccional en el que el consultante se obligó al pago de una indemnización.

Análisis de la cuestión

La Dirección General de Tributos (en adelante, DGT) concluye que la indemnización no encaja en ninguno de los supuestos excluidos del artículo 33.5 LIRPF (consumos propios, liberalidades, pérdidas en el juego, etc.). La indemnización es una pérdida patrimonial efectiva que no está relacionada con la transmisión de las participaciones.

Conclusión

El pago de una indemnización por el incumplimiento de una cláusula de no competencia y no captación, acordado en un convenio transaccional que pone fin a un procedimiento arbitral, constituye una pérdida patrimonial en el IRPF.

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