Una mercantil opera una plataforma digital tipo Marketplace que conecta empresas clientes con profesionales independientes para proyectos concretos. Los clientes contactan con la plataforma, reciben tres perfiles, eligen profesional y pactan con la plataforma condiciones; luego se firma un acuerdo tripartito. El profesional no puede modificar condiciones ya pactadas y la plataforma se reserva sustituir al profesional. Se consulta si el servicio prestado por la plataforma constituye mediación en nombre propio.

Análisis de la cuestión

La calificación de la intermediación como actuación en nombre propio o ajeno depende de lo pactado y de indicios como la asunción de responsabilidad frente al cliente, el control de la comunicación y la fijación de condiciones. En el caso, la consulta enfatiza que la plataforma asume responsabilidad en la prestación y mantiene la comunicación con el cliente y fija las condiciones, por lo que actúa en nombre propio.

Conclusión

El servicio de la plataforma se califica como mediación en nombre propio, sujeto y no exento, tributando al tipo general del 21%.

Recomendación

alinear contratos, flujos de facturación y condiciones generales con esa calificación (quién asume responsabilidad, quién fija precio y condiciones, y cómo se documenta la prestación) para evitar incoherencias que puedan reabrir la discusión sobre si la plataforma actúa en nombre ajeno.

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La sociedad consultante desea transmitir unos terrenos calificados como suelo urbano no consolidado, pertenecientes a una unidad de ejecución pendiente de desarrollo. No existe proyecto de reparcelación ni se han iniciado obras de urbanización.

Análisis de la cuestión

La Dirección General de Tributos analiza la tributación en el IVA de la transmisión de los terrenos y establece tres posibles escenarios:

Antes del inicio del proceso urbanizador. Si el terreno no ha comenzado su urbanización, se considera sujeto pero exento de IVA. El proceso urbanizador se considera iniciado solo cuando comienzan actuaciones materiales de transformación (acceso rodado, suministro de agua y electricidad, etc.), no cuando hay solo estudios o trámites administrativos.

Durante el proceso urbanizador o con terrenos urbanizados. Si la transmisión incluye costes de urbanización o se ha iniciado la transformación física del terreno, el terreno se considera en curso de urbanización. En este caso, la entrega está sujeta y no exenta de IVA si la realiza un empresario o profesional.

Cuando los terrenos son edificables (solares u otros terrenos con licencia administrativa para edificar). En este caso, la exención no es aplicable y la entrega está sujeta y no exenta de IVA.

Conclusión

Dado que en este caso no se han iniciado las actuaciones de urbanización, la transmisión de los terrenos está sujeta pero exenta del IVA (art. 20.Uno.20º Ley 37/1992, de 28 de diciembre).

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En cuanto a la rectificación del IVA soportado, la consultante plantea cuestiones en relación con la expedición de las facturas en caso de devolución de mercancías o de determinación incorrecta del importe de los suministros.

1. Si en el caso de que se produzca la devolución de mercancías en un importe inferior al posterior suministro, se debe expedir una factura con importe negativo o es necesaria la expedición de una factura rectificativa.
2. Si en el caso de que haya habido un error en la determinación de los importes de las mercancías entregadas sería necesaria la expedición de una factura rectificativa.

Desarrollo de la cuestión

I. Devolución de mercancía

Será obligatorio la expedición de una factura rectificativa en los casos en que las cuotas impositivas repercutidas se hubiesen determinado incorrectamente, como sucede en los casos en los que se haya determinado de manera incorrecta el importe de los materiales entregados, o se hubieran producido las circunstancias que según lo dispuesto en el artículo 80 de la Ley del Impuesto dan lugar a la modificación de la base imponible, como sucede en el supuesto de consulta, en el que se devuelven materiales.

No obstante, cuando la modificación de la base imponible sea consecuencia de la devolución de mercancías o de envases y embalajes que se realicen con ocasión de un posterior suministro que tenga el mismo destinatario y por la operación en la que se entregaron se hubiese expedido factura, no será necesaria la expedición de una factura rectificativa, sino que se podrá practicar la rectificación en la factura que se expida por dicha entrega, restando el importe de las mercancías o de los envases y embalajes devueltos del importe de dicha operación posterior. La rectificación se podrá realizar de este modo siempre que el tipo impositivo aplicable a todas las operaciones sea el mismo, con independencia de que su resultado sea positivo o negativo.

II. Error en la determinación de los importes

Un error en la determinación del importe de los materiales entregados en un pedido por el que se expidió la correspondiente factura, se habrá producido en consecuencia un error en la determinación de la cuota impositiva repercutida, por lo que la consultante estará obligada en estos casos a la expedición de una factura rectificativa en los términos previstos en el artículo 15 del Reglamento por el que se regulan las obligaciones de facturación.

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La Sentencia objeto de estudio (Sentencia del Tribunal Supremo, de 16 de Noviembre de 2022, STS n.º 1501/2022), analiza si el devengo del Impuesto sobre el Valor Añadido por los servicios prestados por los administradores concursales se produce al finalizar cada una de las fases del proceso concursal o, por el contrario, tiene lugar cuando concluye el concurso, entendiéndose entonces que el administrador concursal presta sus servicios de forma continuada y homogénea durante todo el procedimiento, independientemente de sus fases, prestando un único servicio.

Según el Tribunal, el examen de la Ley Concursal revela que es posible individualizar las distintas funciones que se atribuyen a los administradores concursales en cada una de las fases del concurso. Por tanto, la respuesta a la cuestión, conforme a lo razonado, debe ser que el devengo del Impuesto sobre el Valor Añadido de los servicios prestados por los administradores concursales se produce al finalizar cada una de las fases del proceso concursal.

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La deducibilidad de los gastos de suministros de la vivienda donde se vive y trabaja es tratado en el análisis de la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía 10 de febrero de 2022, STS. nº 5493/2022. La cuestión controvertida radica en determinar si cabe la deducción por determinados conceptos e importes recogidos en la autoliquidación efectuada por la recurrente en relación con el IVA, ejercicio 2014 y que son inadmitidos en la liquidación provisional practicada.

Desarrollo y conclusión a la cuestión

La actora sostiene la deducibilidad de los gastos de suministros (luz, gas y agua) correspondientes al despacho profesional donde desarrolla la sociedad su actividad. Dicho inmueble, conformado por tres plantas, es una vivienda unifamiliar, ocupando la edificación una superficie de 79,58 m² correspondientes al sótano, 167,04 m² a la planta baja y 145,27 m² a la planta alta, correspondiendo el resto, hasta un total de 600 m², a accesos y zona ajardinada. Como prueba de la afectación exclusiva a despacho profesional de la planta baja (vestíbulo, dos despachos, sala de reuniones y cuarto de baño), así como cochera y zona ajardinada, aportó contrato de precario de fecha 1 de enero de 2013 suscrito entre la administradora de la sociedad actora y los cotitulares de la vivienda (la actora y su cónyuge) y en virtud del cual la sociedad se comprometía a sufragar todos los gastos derivados de los servicios de suministro al inmueble.

Reconociendo la dificultad de determinar ese porcentaje y en aras a fijar uno que ponga fin a la controversia, atendiendo al hecho de que la planta baja se corresponde aproximadamente con la mitad de la superficie habitable habitualmente del inmueble, la Audiencia Nacional fija como porcentaje susceptible de deducción el 50% del total del IVA soportado en el suministro de agua, luz y gas.

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Para saber si fuese de aplicación esa excepción implícita hay que analizar la actividad que realiza el comerciante. Por ello, el ámbito subjetivo del impuesto (artículo 54 RIVA) excluye aquellos comerciantes que hayan sometido a un proceso de transformación la entrega de bienes que hayan recibido de su proveedor, tanto si la transformación la realizan por sí mismos como si la realizan por medios de terceros. En el caso de que el franquiciado realice actividades de transformación tendrá que aplicar el régimen especial del recargo de equivalencia.

A estos efectos, no se considera transformación: (i) la clasificación y envasado de productos, (ii) Colocación de marcas o etiquetas, (iii) Refrigerar, congelar, trocear, etc. Contrariamente, la Dirección General de Tributos considera que nos encontramos ante un supuesto de transformación: (i) Las entregas de pan o productos de confitería elaborados por el propio comerciante (DGT 28-4-86), (ii) La elaboración de pan a partir de masa congelada de pan (DGT CV 8-9-17)

Planteamos, por tanto, dos supuestos:

1. En el caso de que realice actividades de transformación, el franquiciado quedaría excluido del régimen. En este caso, aplicaría el régimen general del IVA, es decir, soporta IVA por las compras al franquiciador y repercute IVA al cliente final.
2. En el caso de que no realice actividades de transformación, el franquiciado tendría obligación de estar en el régimen especial del recargo. ¿Cómo afectaría al franquiciador?, en este caso la panadería emitiría las facturas con IVA y con recargo (que variará en función del tipo del IVA del producto que corresponda) y tendría que ingresar ambos conceptos en su declaración de IVA. Por último, señalar que el franquiciado repercutiría el IVA al cliente final sin necesidad de liquidar ni el recargo ni el IVA repercutido, como regla general.

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Arrendamiento de vivienda e Impuesto sobre el Valor Añadido

Como regla general, en el alquiler de vivienda habitual no se repercutirá Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA) en factura. Esta exención en el IVA comprende garajes y anexos accesorios (trasteros) así como muebles arrendados conjuntamente.

Adicionalmente, la actividad consistente en el arrendamiento por períodos de tiempo de viviendas o parte de las mismas, sin prestar ningún servicio propio de la industria hotelera y limitándose a poner a disposición del arrendatario la vivienda, quien lo destina para su uso exclusivo como vivienda, también está exenta del IVA, por lo que no se repercutirá el impuesto. Sin embargo, existen excepciones a esta regla general, entre ellas, destacamos que, si junto con el arrendamiento se prestan servicios de hostelería, el alquiler tributará al 10%. 

Conclusiones de la Dirección General de Tributos

La pregunta que inmediatamente surge es:

¿Qué se entiende por servicios de hostelería? (artículo 23.Uno.23º,b),e) LIVA)

• CV2457-2021 de 29 septiembre de 2021: servicios de conexión wifi y de limpieza semanal de las viviendas, con independencia de si estas se encuentran ocupadas o no. La Dirección general de tributos concluye que se encuentra sujeta y no exenta.
• CV0009-21 de 4 de enero de 2021: Además, realizará las tareas de limpieza necesarias en las viviendas, tanto con carácter previo como posterior a la estancia de los inquilinos. La consultante facturará a los inquilinos de las viviendas tanto los servicios de intermediación como los de limpieza à servicio de limpieza prestado por la consultante, incluso si se facturase por separado del arrendamiento, podrá considerarse como prestación accesoria al mismo, quedando igualmente exento del Impuesto sobre el Valor Añadido. La Dirección general de tributos concluye que se encuentra sujeta y exenta. 
• CV1095-22 de 19 de mayo de 2022: La consultante va a iniciarse en la actividad de arrendamiento de inmuebles urbanos, para subarrendar los mismos a estudiantes a los cuales, además del precio que se les vaya a cobrar en función de su porcentaje de uso de la vivienda, también se va a incluir en la factura otros conceptos como comida, limpieza y conexión a internet. La Dirección general de tributos concluye que se encuentra sujeta y no exenta
• CV1533-22 de 27 de junio de 2022: La consultante es una entidad mercantil que va a destinar al arrendamiento turístico una vivienda y va a prestar otros servicios complementarios propios de la industria hotelera como los de limpieza periódica durante la estancia del arrendatario, entrega de prensa diaria en la vivienda, servicio de lavandería o acceso a material deportivo cobrando estos servicios a los arrendatarios de forma adicional a la del propio alojamiento. La Dirección general de tributos concluye que se encuentra sujeta (la parte correspondiente a industria hotelera), exento (el resto)
• CV2545-17 de 09 de octubre de 2017: El consultante es una persona física que va a llevar a cabo el arrendamiento con fines turísticos de una vivienda de su propiedad, exclusivamente a personas físicas y sin que se presten servicios propios de la industria hotelera. Este arrendamiento con fines turísticos se efectúa a través de una plataforma telemática de alquileres en Internet. La Dirección general de tributos concluye que se encuentra sujeta (la parte correspondiente a la plataforma telemática), exento (el resto) “Adicionalmente, la entidad mediadora, habrá de facturar al consultante por el servicio de mediación, por el importe de su comisión, operación sujeta y no exenta del impuesto. El tipo impositivo a aplicar a esta operación de mediación es el general del 21 por ciento”.
• CV1453-17 de 7 de junio de 2017: El consultante es una persona física propietario de un inmueble que ha suscrito un negocio de cuentas en participación con una entidad en base al cual el consultante cede la explotación de su vivienda, autorizada para ser usada para el alquiler turístico, a la entidad obteniendo a cambio un porcentaje sobre los resultados obtenidos en la explotación de la misma. La Dirección general de tributos concluye que se encuentra sujeta

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 Suspensión del contrato de arrendamiento de un local cuando no es posible realizar la actividad económica por causa del COVID. ¿Cómo afecta al IVA?

Si el impago de las rentas arrendaticias derivase de una condonación de dicha renta por parte de la parte arrendadora, en concreto en el caso de condonación parcial de la renta, entendida como reducción de la renta pactada en un momento posterior a su devengo, la base imponible se modificará en la cuantía correspondiente (minoración de la base imponible), y se habrán de rectificar las cuotas impositivas repercutidas. No obstante, si dicha condonación parcial se realiza con anterioridad o simultáneamente al momento en que se haya pactado su exigibilidad deberá entenderse que la nueva renta se ha reducido en la cuantía correspondiente.

Por otra parte, en el supuesto de condonación total, vigente el contrato de arrendamiento, debe tenerse en cuenta que serán operaciones asimiladas a las prestaciones de servicios a título oneroso los autoconsumos de servicios.

Pero en este caso, se ha de tener en cuenta el RD 463/2020 (Declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19), que ha establecido medidas de contención que han supuesto el cierre de determinados locales o actividades.

De modo que parece evidente que, cuando como consecuencia de la aplicación del estado de alarma, no es posible para el arrendatario desarrollar la actividad económica que venía desarrollando y el arrendador condona totalmente el pago de la deuda, la no sujeción del correspondiente autoconsumo de servicios no puede generar distorsiones en la competencia ni actual o futura, ni en el mercado de arrendamientos ni en el sector de actividad afectado mientras se mantengan dichas medidas.

 En consecuencia, no estarán sujetos al IVA los autoconsumos derivados de la condonación de la renta de un local de negocios cuando el arrendatario no pueda realizar actividad económica alguna en el mismo por aplicación de las disposiciones establecidas durante la vigencia del estado de alarma.

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Destacamos la importancia de la  consulta de la Direeción General de tributos del 12 de mayo del 2016, pues hasta la fecha al realizar obras en una comunidad de propietarios el IVA soportado se “perdía” ya que no se deducía por el empresario o profesional. Tras la citada resolución si se obtiene la documentación que a continuación se cita, seria deducible dicho importe. Por tanto, se puede deducir el IVA soportado correspondiente a gastos de la comunidad de propietarios.

A efectos prácticos citamos el ejemplo de una comunidad de propietarios que soporta un IVA en los gastos ordinarios, mejoras e inversiones que realiza y al ser consumidor final no se lo puede deducir la comunidad. La cuestión es importante para los empresarios o profesionales que forman parte de esa comunidad de propietarios y que a partir de ahora se pueden deducir las cuotas de IVA, ya que, aunque ha soportado el IVA la comunidad y no los comuneros, pueden deducirse el IVA en su cuota de participación.

El Tribunal de Justicia de la Unión Europea, para el caso de una sociedad matrimonial admite la deducción del IVA del cónyuge empresario, aunque no consten las indicaciones que exige el derecho nacional en las facturas argumentando que sería incompatible con el principio de proporcionalidad.

A raíz de dicha Sentencia se cuestiona qué ocurre con las comunidades de propietarios y existe una alternativa excepcional que a continuación se expone que trae su causa en la jurisprudencia comunitaria.

La Sexta Directiva del IVA no exige, para poder ejercer el derecho de la deducción en circunstancias como las del litigio principal, que el sujeto pasivo disponga de una factura emitida a su nombre.

Art. 97 de la Ley 37/1992

Cuatro. Tratándose de bienes o servicios adquiridos en común por varias personas, cada uno de los adquirentes podrá efectuar la deducción, en su caso, de la parte proporcional correspondiente, siempre que en el original y en cada uno de los ejemplares duplicados de la factura se consigne, en forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de los destinatarios.

Por tanto, si en las facturas que documentan las operaciones de entregas de bienes y prestaciones de servicios cuya destinataria sea la comunidad de propietarios se consigna, de forma distinta y separada, la porción de base imponible y cuota repercutida a cada uno de los citados propietarios, estos podrán deducir el IVA que les ha sido repercutido, siempre que se trate de empresarios o profesionales y se cumplan los demás requisitos para efectuar la deducción, de conformidad con lo previsto en los artículos 92 y siguientes de la Ley 37/1992.

Alternativamente, y teniendo en cuenta los criterios del Tribunal  Superior de Justicia de la Unión Europea, los miembros de una comunidad de propietarios, que tengan la condición de empresarios podrán deducir las cuotas soportadas por la adquisiciones de bienes y servicios efectuadas a través de la citada comunidad, para lo cual deberán de estar en posesión de un duplicado de la factura expedida a nombre de aquella, aunque en la misma no consten los porcentajes de base imponible y cuota tributaria que les correspondan en función de su participación en la comunidad. Dichos porcentajes podrán acreditarse mediante otro tipo de documentos (escritura de división horizontal, y obra nueva, estatutos de comunidad etc.).

Adicionalmente y a estos solos efectos será válido igualmente, que los comuneros estén en posesión de una copia de la factura original emitida a nombre de la comunidad y que dicha copia sea certificada o diligencia por el administrador de la referida comunidad de propietarios.

De todo lo anterior cabe concluir la importancia de solicitar copia de las facturas en las comunidades de propietarios, cuando el IVA sea soportado, pueda ser de cierta importancia.

Os adjuntamos también una gestoría en Zaragoza especializada en la Administración de fincas para consultar cualquier duda al respecto http://gestoriaporras.com

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